实在太忙了，拖到今天才向大家汇报保险结果。
4月30号交接一个住了11年的房客，房客非常不讲究，毁房，开始装修。5月3号交接另一个房，单亲年轻妈妈，住5年，她妈是本地小歌星，当初貌似大方得体，信用分也过700，实则极不卫生，堪称极品，毁房，准备装修。
5月7号，一个两层公寓第一家着火，我的是第三家没直接被烧，但有烟尘等damages, 且停水停电，不可居，遂告知房客可以提前解约，房客不想，但问可否安排零时住所或hotel等, 为慎重起见，本着房事不觉问房坛的精神求助本坛前辈，经朽哥，smalllandlord大佬，守月，柠檬等高人指教，感觉踏实很多，且房客平日沟通顺畅，人也通情达理，问可否退房租，我说可以退并不用交租直到可住状态。
虽知道我保险公司不会赔付房客的损失和hotel, 但还是想借机了解一下过程和保险公司如何操作。Claim 后保险公司（Mercury）很快指定了adjuster, 第二天一早通话问情况和HOA的联系方式，他去联系他们了，这边HOA雇了一个处理火灾清理和维修的公司，挨家挨户了解情况，并说HOA的保险covers建筑结构和室内装修，并可能包括更换地毯---太好了。我请他尽可能加快安排接通水电，不过到今天还没通（好多审核及Permit等）。把情况也向我的adjuster详细汇报，差不多5天左右，他最后的结论不出所料: 房客应该有renter insurance 照顾，他可以出房主的loss of rent直到恢复可出租状态，以及其他HOA保险不保的房主财产但不包括房客私人财产等等，保险公司得罪不起，当然是谢谢然后放弃了。
大致过程就是这样，特别感谢大家的指教，收益匪浅。
我的结论：建议租客必须买Renter Insurance，最起码要在签约时Discluse 房主的Landlord insurance不包括的事项，可减少事发后不必要的误会和纠纷。
后话，第一个房找人换了全屋地板，blinds, 刷了墙，重做了厨房countertop, 刷了cabinet等等, 12号做完, show房出租15号交钥匙。然后开始装第二个被毁的房，主要是换了地板，打扫卫生，整个房的地毯，墙，卫生间厨房不堪入目，21号show房22号签约交钥匙，期间还有其他“本职工作”，忙的人仰马翻，小地主不好当啊 。24号应朋友之约如期北上Lake Tahoe 徒步之旅 :)
