在德国当地主真能财务自由吗？ 2023-03-31
前一阵子有一位网友提出这样一个问题：“在德国当地主真能财务自由吗？还是为人民服务？以首付25%为例，要买多少房能达到净收入是普通工资的两倍？靠两个双职工多少年可以实现？“。
类似这样的问题不时能够在论坛上看到，但这是我第一次收到这样的问题，却不知如何回答，当时心里甚是忐忑不安。我心里知道我的方向没有错，但是，在我的朋友圈里，还没有一个通过房产投资实现财务自由的。更多的是通过房产投资获得了工资以外的收入。
慕尼黑的自住房拥有率大概在25%左右。我家在慕尼黑郊县，邻居们基本上都是在我们来之前就一直住这儿，多半以上都是租客。个别有出租房的，每天还是该干嘛干嘛，没有听说谁财务自由了不上班的。
这里的租金净收入，在没有贷款的情况下，大概是2%到3%左右。在加息前（1%-2%的利息）首付35%可以实现现金流打平。
上班族年薪中位数6万，双职工12万。假设租金收入2%，那么需要12万 * 50 = 600万的投资房产才能实现所谓的财务自由。如果假设退休工资是退休前工作的50%算的话，那么可能只需要300万的投资房产就够了。
德国最富有的10%拥有的平均资产是61万，可以想象要拥有300万的投资房有多么难。现在可以理解为什么我没有碰到所谓财务自由的人。更何况真正的富人都是很低调的，即使我认识也可能不知道。
300万或者600万，难吗? 确实很难的，尤其是在德国这样的存量经济环境下，如果没有小小石头大佬说的房产投资的四重魔力https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/454989.html的第二重（通货膨胀收入）和第四重魔力（杠杆收入）。
随着通胀开始向实体经济蔓延，各国的通货膨胀率高居不下，金融系统和实体经济在低息环境下被隐盖的风险逐步在史无前例的加息下凸显出来，全球经济和政治环境进入了极其不稳定阶段。在这样的阶段，央行的货币政策和政府的宏观调控的效果将带来更多的不确定性，不可控性。
我的预期是，稳定的租金收入是在慕尼黑这样的大都市圈房产投资的基本盘，它保证了房产投资收益的下限。然而，接下来真正的机会就是高通胀的收益。当然，前提是稳定这两个字：稳定的工作，稳定的收入，稳定的现金储备，稳定的杠杆率和稳定的心态。
最后，我们都知道，没有人能够预测未来，借用我最喜欢的芒格名言来勉励自己：
„Well, obviously, they’re booming. But, you know, the economy sometimes booms, and sometimes it doesn’t. And you have to live your life through both episodes. And our idea is we just keep swimming. And sometimes the tide is with us, and sometimes against. But we keep swimming either way.“
更多我的博客文章>>>
