请教：如何决定是否该把本金部分拿出来？以什么方式拿？

来源: SunshineInCA 于 2012-04-16 15:57:09 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1370 bytes)
本帖于 2012-04-16 19:50:40 时间, 由普通用户 SunshineInCA 编辑

我们做房产投资的价值计算，得益于最早读到的万枫这篇浅显易懂的小文。

http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html

今天跑MALL闲逛，突然脑子想到，咱这几年买的房涨了不少，尤其是开始买的几个白菜，因为便宜，按百分比算的话，涨幅在50-70%，再想想如果继续几年这个势头的话，增值部分可观，把我好好开心了一会。

那么问题就来了：如何决定是否该把本金部分拿出来？以什么方式拿？HELLOC还是REFINANCE？拿现金的前提是，仍然保持至少持平的现金流，CAP RATE6%（？）

首先，我们不可能有一点就拿一点，费时费钱。我希望能有一个数字的方式来表达什么时候，该拿本金部分了？打个比喻，10W刀的房，付了25%首付，涨到12W，15W，18W，20W，哪个时候该把CASH拿出来，根据是什么？万枫提到过RETURN ON EQUITY是一个指标，想找到那个MAGIC NUMBER。

欢迎大家发表意见，谢谢。

所有跟帖： 

• 好问题！ -naive2- ♀ 给 naive2 发送悄悄话 (98 bytes) () 04/16/2012 postreply 16:35:32

• 刚加了几点。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:28:21

• Need find balance between risk & return. -Jy101- ♂ 给 Jy101 发送悄悄话 Jy101 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 16:41:04

• 能详细点吗？ -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:29:02

• 如果换作我我会至少让所有的房子保持正现金流 -美蓝海- ♀ 给 美蓝海 发送悄悄话 美蓝海 的博客首页 (89 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:21:14

• 不谋而合，我刚加了这点。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:27:57

• 问题比较challenging,俺也试着回答一下： -小心翼翼的小地主- ♀ 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (527 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:51:31

• MM说的蛮好的，谢谢。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (93 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:02:02

• 谢mm夸奖！:D) -小心翼翼的小地主- ♀ 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:20:43

• MM别看你是小地主，还挺think big的。BTW, 我们是老乡。 -melody2010- ♀ 给 melody2010 发送悄悄话 melody2010 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:20:29

• 哇！俺激动的两眼泪汪汪啊，老乡见老乡了，抱抱！ -小心翼翼的小地主- ♀ 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 19:10:05

• 没办法，俺家的税和帐都是俺算的，不扯清楚不行啊！ -小心翼翼的小地主- ♀ 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 19:14:37

• 哇，太牛了。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (100 bytes) () 04/16/2012 postreply 19:46:11

• Theoretically it's better to maximize leverage, however there ar -borisg- ♀ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (489 bytes) () 04/16/2012 postreply 17:58:45

• 正在消化这公式，一消化，菜烧糊了 ：（ -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (27 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:17:34

• 说个道理，让我明白。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 18:58:24

• 嗯，做长期投资是这样的。短期投资行为可能会不一样。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (34 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:56:25

• 要算，如果贷出1W刀，1800可不是小数。我还在研究borisg的算法。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:09:20

• 不是，我只是打了个比喻。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:17:45

• 赞同，谢谢。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (37 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:29:09

• 问题是超过4个贷款后，银行不做Cash Out。 -古石- ♂ 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (56 bytes) () 04/16/2012 postreply 20:40:17

• 以后应该会有解的，HELLOC应该没这个限制吧？ -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:14:40

• 好多银行HELOC只给primary residence -凤城- ♀ 给 凤城 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:24:10

• 可以在纸上换着住？只有几个房也许可以，多了也是杯水车薪。 -凤城- ♀ 给 凤城 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:04:44

• Heloc 做成了要告诉俺怎么做啊。 -sweetptt- ♂ 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:38:36

• 我以为老人家会来个数学模型来解我的心愁 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (155 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:42:44

• 看来地主们都在等待中，那天银行开闸放水可就更热闹了：-） -凤城- ♀ 给 凤城 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:01:26

• Investment property's HELOC rate is very high. -古石- ♂ 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (201 bytes) () 04/16/2012 postreply 21:56:41

• 你再仔细读万枫的文章，到一定时候，要有所行动的。 -SunshineInCA- ♀ 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (156 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:01:08

• 是，是。就等银行开闸放水了。 -古石- ♂ 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (175 bytes) () 04/16/2012 postreply 22:42:16

• 我的解决方法 -zbj8888- ♂ 给 zbj8888 发送悄悄话 (109 bytes) () 04/20/2012 postreply 19:20:27

• HELOC vs refinance -loanAgent- ♂ 给 loanAgent 发送悄悄话 loanAgent 的博客首页 (147 bytes) () 05/04/2012 postreply 09:46:49

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